Loạt phóng sự “Sông Hồng nhìn từ Hoàng Phố” — Kỳ 2/3 — The Olympia Capital
Kỳ 1 — Hai Dòng Sông, Một Tham Vọng: Khi Đô Thị Quyết Định Xoay Mặt Ra Sông
Kỳ 3 — Bài Học Máu Và Tiền: Thượng Hải Đã Sửa Sai Thế Nào?
Ở khu dân cư ngoài đê phường Hồng Hà, có những ngôi nhà đã đứng nguyên chỗ hơn ba mươi năm, qua ba thế hệ, nhưng chưa từng có một tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với những hộ này, thông tin “Hà Nội đền bù gấp đôi bảng giá đất” gần như vô nghĩa — bởi câu hỏi thật sự là: không có sổ thì có nằm trong diện được bồi thường không, hay nhận con số 0?
Đây là phần gai góc nhất của mọi dự án giải tỏa, ở mọi quốc gia. Và đây cũng chính là nơi Thượng Hải để lại bài học đắt giá nhất. Trong hai thập niên cải tạo bờ sông và nội đô, thành phố này đã di dời hơn một triệu hộ — và phần lớn xung đột, khiếu kiện, bi kịch đều xoay quanh đúng một trục: giá trị của tờ giấy, và số phận của người không có nó.
Kỳ 2 đặt hai hệ thống cạnh nhau: chính sách đền bù Hà Nội đang áp dụng cho đại lộ sông Hồng, và những gì Thượng Hải đã làm — cả phần nhân văn lẫn phần tàn nhẫn.
HÀ NỘI: “GẤP ĐÔI BẢNG GIÁ” VÀ NHỮNG ĐIỀU KIỆN ÍT AI ĐỌC KỸ
Khung pháp lý đền bù cho đại lộ sông Hồng dựa trên Nghị quyết 258/2025/NQ-QH15 của Quốc hội và Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND của HĐND TP Hà Nội, cho phép Hà Nội áp dụng cơ chế đặc thù.
Điểm được truyền thông nhắc nhiều nhất: tiền bồi thường đất được tính bằng giá trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, và hệ số này có thể lên tối đa 2 lần, do thành phố quyết định theo từng dự án. Với khu vực giá trị cao ven trung tâm, mức bồi thường ở hệ số cao nhất có thể vượt 88 triệu đồng/m²; trong khi ở ngoại thành như Đông Anh, Mê Linh, con số thấp hơn nhiều.
Với đất nông nghiệp ven sông, ngoài tiền bồi thường theo giá đất nông nghiệp, người dân còn được cộng các khoản hỗ trợ: chuyển đổi nghề, ổn định đời sống, đào tạo việc làm. Về tái định cư, liên danh đề xuất 3 hình thức: tái định cư tại Long Biên, Lĩnh Nam, Đông Anh; hoặc nhận đền bù bằng tiền; kèm chính sách hỗ trợ tạm cư trong thời gian thi công.
Nhưng “gấp đôi bảng giá” chỉ áp dụng cho đất đủ điều kiện bồi thường. Và đây là chỗ then chốt.
Người không sổ: không phải “0 đồng”, nhưng cũng không phải ai cũng được
Theo trao đổi của đại diện UBND phường Hồng Hà, các hộ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở được xử lý theo Quyết định số 40 năm 2026 của UBND TP Hà Nội, dựa trên Luật Đất đai 2024. Có thể tóm tắt logic thành ba nhóm:
Nhóm 1 — Vẫn được bồi thường dù chưa có sổ. Gồm đất sử dụng ổn định, lâu dài trước 15/10/1993 hoặc trước 1/7/2014, nếu đủ điều kiện cấp sổ theo Điều 137, 138 Luật Đất đai 2024; và đất có giấy tờ hợp lệ nhưng chưa sang tên, được UBND xã/phường xác nhận không tranh chấp, phù hợp quy hoạch. Hai nhóm này về bản chất “có quyền nhưng chưa hoàn tất thủ tục” — nhà nước công nhận quyền và bồi thường.
Nhóm 2 — Không được bồi thường về đất, nhưng được xem xét hỗ trợ. Đây là vùng xám lớn nhất. Theo nguyên tắc chung của Luật Đất đai và Nghị định 88/2024/NĐ-CP, hộ không đủ điều kiện cấp sổ có thể vẫn được hỗ trợ về tài sản trên đất (nhà, công trình được kiểm kê thực tế), hỗ trợ ổn định đời sống, và trong một số trường hợp được xét hỗ trợ tái định cư nếu không còn chỗ ở nào khác và không vi phạm pháp luật đất đai.
Nhóm 3 — Không được bồi thường, rất khó hỗ trợ. Là đất lấn chiếm, vi phạm pháp luật đất đai (ví dụ lấn chiếm đất công, đất hành lang thoát lũ). Với nhóm này, câu trả lời gần như đúng là “0 đồng về đất” — chỉ còn trông vào chính sách hỗ trợ nhân đạo tùy từng trường hợp cụ thể.
Câu hỏi “không sổ thì có 0 đồng không?” không có một đáp án duy nhất. Nó phụ thuộc vào thời điểm sử dụng đất và tính hợp pháp của việc chiếm dụng. Một gia đình ở ổn định từ trước 1993 có vị thế hoàn toàn khác với một hộ dựng nhà tạm trên bãi bồi năm 2020. Đây chính là điều người dân ven sông cần xác định sớm — và là rủi ro pháp lý lớn nhất họ phải đối mặt.
THƯỢNG HẢI: KHI “KHÔNG GIẤY TỜ” GẶP CỖ MÁY GIẢI TỎA
Thượng Hải bước vào làn sóng giải tỏa lớn từ đầu thập niên 1990 với một di sản pháp lý mong manh hơn Việt Nam hôm nay rất nhiều. Trước khi Trung Quốc có Luật Quyền tài sản (Property Rights Law, 2007), phần lớn cư dân nội đô không sở hữu đất theo nghĩa hiện đại — họ chỉ có quyền sử dụng nhà, nhiều người sống trong nhà thuộc sở hữu nhà nước (gọi là gongfang) hoặc nhà cũ không rõ ràng giấy tờ.
Khung pháp lý nền tảng là Nghị định 305 của Quốc vụ viện (ban hành 6/2001, hiệu lực 11/2001) về quản lý tháo dỡ và di dời nhà ở đô thị — quá trình mà tiếng Trung gọi là chaiqian (拆迁). Một bước ngoặt quan trọng năm 2001: nhà nước chuyển cơ sở tính bồi thường từ “tổn thất kinh tế” sang “giá thị trường của căn nhà bị phá dỡ” — về lý thuyết là tiến bộ. Nhưng trên thực tế, người không có giấy tờ sở hữu rõ ràng thường rơi vào thế yếu: cơ sở để định giá thị trường gần như không có.
Riêng cho Expo 2010, chính quyền ban hành quy định di dời riêng cho khu vực triển lãm (2004), xác định phạm vi và chuẩn bồi thường, tái định cư cho hộ dân và doanh nghiệp. Quá trình di dời ~18.000 hộ và 270 nhà máy bắt đầu từ tháng 4/2004.
Vấn đề cốt lõi mà nhiều nghiên cứu đô thị chỉ ra: ở Thượng Hải thời kỳ này, người dân gần như không có quyền tham gia thực chất vào quá trình định giá và ra quyết định. Khi không đồng ý, con đường khiếu nại hành chính hay kiện dân sự thường ít hiệu quả. Đó là mảnh đất màu mỡ cho xung đột.
TÂM TƯ NGƯỜI Ở LẠI: NHỮNG TIẾNG NÓI TỪ HAI BỜ SÔNG
Đây là phần mà số liệu không nói hết. Hãy nghe từ chính những con người trong cuộc.
Bên bờ Hoàng Phố
Ở Thượng Hải, người phản kháng việc giải tỏa được dân gian gọi là dingzihu (钉子户) — “hộ đinh”, hình ảnh chiếc đinh đóng vào gỗ không sao nhổ ra được. Họ thường là thiểu số, nhưng câu chuyện của họ phơi bày bản chất xung đột.
Tại khu Xintiandi (Tân Thiên Địa) — một dự án thương mại cao cấp — anh Xue Jinshan, 58 tuổi, nhân viên bán hàng của hãng thép Bảo Steel, từ chối nhận đền bù. Lý do rất con người: căn nhà tái định cư họ đưa nằm ở quận Tùng Giang, trong khi anh làm việc ở quận Bảo Sơn — hai đầu thành phố. Chuyển đi đồng nghĩa mỗi ngày mất khoảng mười tiếng đi đường. Anh kể đã phải đưa hai người già trong nhà đi nơi khác vì không chịu nổi tiếng máy phá dỡ, đúng lúc con anh thi đại học. “Bản chất cuộc giải tỏa này là thương mại,” anh nói, “họ phải thương lượng giá với chúng tôi.”
Vì biểu tình không phép là bất hợp pháp, nhiều hộ chọn cách phản kháng “kỹ thuật”: treo cờ Trung Quốc và những tấm biểu ngữ tưởng vô hại nhưng đầy ẩn ý — “Tôi yêu nước, tôi yêu nhà”. Ở khu nhà ốc cũ Quảng Phúc Lý (Guangfuli), nhiều năm sau khi phần lớn đã bị phá, vẫn còn vài hộ bám trụ trong những căn nhà đổ nát, tường thủng, không kính cửa sổ — chữ chai (拆, “phá dỡ”) sơn trên tường đã phai màu theo thời gian giằng co.
Như nhà nghiên cứu nhiếp ảnh Sue Anne Tay quan sát: phản ứng của mỗi gia đình rất khác nhau. Người vui vẻ rời đi vì nhà cũ chật chội; người kiếm được tiền từ đền bù; nhưng những người khó rời nhất là người già quen nếp sống cũ và người nghèo — nhóm chỉ đủ tiền mua chỗ ở mới tại vùng ven xa lạ. Bi kịch nhất, một số vụ phản kháng ở Trung Quốc đã đi đến tự thiêu — những cái tên như Tang Fuzhen ở Thành Đô trở thành biểu tượng đau đớn của giai đoạn chaiqian thiếu kiểm soát.
Bên bờ sông Hồng
Không khí ở Hà Nội năm 2026 khác hẳn — và đây là điểm sáng. Nhiều hộ dân ven sông, theo ghi nhận của báo chí, bày tỏ sự đồng thuận với chủ trương quy hoạch, nhưng mong muốn chính quyền sớm công bố chi tiết phương án tái định cư và xác định rõ khu vực được phép giữ lại để ổn định đời sống.
Tâm lý chủ đạo là sự thấp thỏm của những người chưa biết mình thuộc nhóm nào. Với hộ có nhà cửa ổn định lâu năm, nỗi lo là giá đền bù có theo kịp giá nhà thực tế để mua lại chỗ ở tương đương. Với hộ ở các xóm phao, nhà tạm gần chân cầu Long Biên — nhóm lao động nghèo không giấy tờ — nỗi lo căn bản hơn: liệu có được hỗ trợ đủ để bắt đầu lại, hay sẽ trắng tay.
Kinh nghiệm từ các dự án trước ở chính phường Hồng Hà (cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo) cho thấy một công thức: đối thoại minh bạch, vàcơ chế ưu đãi đặc thù từ cấp cơ sở là điều kiện tiên quyết tạo đồng thuận. Đây là điểm Hà Nội đang làm tốt hơn Thượng Hải thời kỳ đầu — nhưng cũng là điều cần giữ vững khi áp lực tiến độ tăng lên.
HAI TRIẾT LÝ ĐỀN BÙ
| Khía cạnh | Hà Nội 2026 (đại lộ sông Hồng) | Thượng Hải 1990–2010 |
| Cơ sở pháp lý quyền đất | Luật Đất đai 2024 + cơ chế đặc thù NQ 258 | Yếu trước 2007; Property Rights Law mới có 2007 |
| Mức bồi thường đất hợp lệ | Bảng giá × hệ số, tối đa gấp 2 | Chuyển sang “giá thị trường” từ 2001 |
| Người không giấy tờ | Phân nhóm theo mốc 1993/2014; có thể được bồi thường hoặc hỗ trợ | Thế yếu, khó định giá, dễ bị ép |
| Quyền tham gia của dân | Đối thoại, lấy ý kiến, tái định cư có lựa chọn | Hạn chế thực chất, khiếu nại kém hiệu quả |
| Phản kháng điển hình | Đồng thuận + đề nghị minh bạch hơn | “Hộ đinh”, treo cờ, một số vụ cực đoan |
| Cơ chế đồng thuận | Ưu đãi đặc thù cấp cơ sở | Quy định 2008: cần 90% hộ đồng ý mới triển khai |
Bảng trên cho thấy một sự thật quan trọng: Hà Nội năm 2026 xuất phát từ vị thế pháp lý và chính trị tốt hơn nhiều so với Thượng Hải năm 1995. Việt Nam đã có Luật Đất đai 2024 với cơ chế phân nhóm rõ ràng cho người không sổ, có cơ chế đối thoại, có lựa chọn tái định cư. Đây là lợi thế không nhỏ — nếu được thực thi đúng.
Nhưng lịch sử Thượng Hải cũng cảnh báo: chính sách trên giấy tốt không đảm bảo kết quả tốt. Mô hình BT “đổi đất lấy hạ tầng” tạo áp lực thương mại buộc giải tỏa nhanh, đặc biệt ở khu Hồng Hà giá trị cao. Khi tiến độ và lợi nhuận thúc ép, khoảng cách giữa chính sách và thực thi là nơi bi kịch nảy sinh.
KẾT LUẬN KỲ 2
Câu trả lời cho câu hỏi lớn nhất của loạt bài — “người không sổ có nhận 0 đồng không?” — là: không có một con số duy nhất, mà có một phổ. Phổ ấy được quyết định bởi thời điểm sử dụng đất và tính hợp pháp của việc chiếm dụng. Hà Nội, khác với Thượng Hải thời kỳ đầu, đã có khung pháp lý đủ tinh vi để không đẩy tất cả người không sổ về con số 0.
Vấn đề còn lại không nằm ở luật, mà ở thực thi: tốc độ công bố phương án, độ minh bạch của kiểm kê, và việc có giữ được tinh thần đối thoại khi áp lực tiến độ tăng hay không. Đó cũng là lúc cần nhìn vào câu hỏi cuối: sau tất cả những va vấp, Thượng Hải đã học được gì và sửa thế nào — và Hà Nội nên rút ra bài học kinh nghiệm gì? Đó là nội dung Kỳ 3: Bài học máu và tiền — Thượng Hải đã sửa sai như thế nào?
The Olympia Capital – Nơi tri thức kiến tạo tương lai!