Ngày 25/10/2025, UBND tỉnh Khánh Hòa vừa có báo cáo chi tiết về tiến độ xử lý và tháo gỡ vướng mắc cho 11 dự án bất động sản lớn trên địa bàn. Đây là các dự án vướng vào vi phạm pháp lý nghiêm trọng khi được giao đất, cho thuê đất mà không thông qua đấu giá. Động thái này mở ra hướng xử lý dứt điểm cho các “đại dự án” theo tinh thần Nghị quyết 170 của Quốc hội, tập trung vào việc định giá và truy thu nghĩa vụ tài chính.
Theo thông tin, 11 dự án này có tổng diện tích 162,68ha, bao gồm nhiều tên tuổi đình đám trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng như:
- Khu phức hợp Thiên Triều (Mường Thanh Viễn Triều)
- The Arena
- Evason Ana Mandara Cam Ranh & Spa
- Khu du lịch Sài Gòn – Cam Ranh
- Khu nhà ở cao cấp Hoàng Phú
- Tổ hợp khách sạn căn hộ cao cấp Mường Thanh Nha Trang
- Và một số dự án khác
“Cởi trói” pháp lý, cho phép tiếp tục triển khai
Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo của UBND tỉnh Khánh Hòa là việc cho phép tiếp tục triển khai thực hiện toàn bộ 11/11 dự án nêu trên.
Đây là một tín hiệu pháp lý quan trọng, “cởi trói” cho các chủ đầu tư sau thời gian dài các dự án bị ách tắc do rà soát, thanh tra. Quyết định này được đưa ra dựa trên cơ sở của Nghị quyết 170/2024 của Quốc hội và Nghị định 76/2025 của Chính phủ, vốn được thiết kế để xử lý các vướng mắc tồn đọng liên quan đến đất đai.
Một vấn đề lớn trước đây là 6/11 dự án được kết luận là “không phù hợp quy hoạch”. Tuy nhiên, theo báo cáo mới nhất, hiện nay cả 6 dự án này đều đã được điều chỉnh, cập nhật để đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Đây là bước đi mấu chốt để hợp thức hóa việc triển khai dự án trong tương lai.
Bài toán định giá và truy thu ngân sách
Việc cho phép dự án tiếp tục là bước đầu tiên. Thách thức lớn nhất hiện nay nằm ở khâu định giá đất và truy thu nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) mà đáng lẽ ngân sách nhà nước đã thu được nếu các khu đất này được tổ chức đấu giá công khai, minh bạch.
Lộ trình xác định giá đất cho 11 dự án đang được phân chia thành nhiều nhóm:
- Hoàn thành nghĩa vụ (theo Bản án): Dự án Khu phức hợp Thiên Triều đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính 356,7 tỷ đồng nộp vào ngân sách nhà nước theo bản án của Tòa án nhân dân cấp cao.
- Chờ ý kiến Kiểm toán Nhà nước: 4 dự án (bao gồm Cao ốc Cattiger, The Horizon Nha Trang…) đã có dự thảo kết quả xác định giá đất. UBND tỉnh đang chờ ý kiến từ Kiểm toán Nhà nước khu vực VIII trước khi phê duyệt.
- Đang thuê tư vấn định giá: 5 dự án lớn (bao gồm The Arena, Hoàng Phú, Evason Ana Mandara, Mường Thanh Nha Trang…) đang trong quá trình thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất. Dự kiến tỉnh sẽ xin ý kiến Kiểm toán NhàNước trong tháng 10 và 11-2025.
- Mới bắt đầu: 1 dự án (Câu lạc bộ du thuyền và nghỉ dưỡng Cam Ranh) vừa được cho phép tiếp tục thực hiện trong tháng 10/2025 và tỉnh sẽ khởi động quá trình thuê tư vấn định giá.
Góc nhìn của The Olympia Capital:
Việc Khánh Hòa áp dụng Nghị quyết 170 để xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng là một động thái mang tính thực tiễn cao, hướng đến việc “thà gỡ còn hơn bỏ”.
- Về phía Nhà nước: Đây là nỗ lực nhằm thu hồi tối đa nguồn lực tài chính bị thất thoát cho ngân sách. Thay vì để các dự án “đắp chiếu” vô thời hạn, việc cho phép tiếp tục triển khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính (dù là “truy thu”) là giải pháp tối ưu dòng tiền cho ngân sách.
- Về phía Doanh nghiệp: Dù phải đối mặt với một khoản nghĩa vụ tài chính bổ sung lớn, việc được “cởi trói” về pháp lý là điều quan trọng nhất. Nó cho phép doanh nghiệp tái khởi động dự án, hoàn thiện xây dựng, bán hàng và tạo ra dòng tiền, tránh kịch bản phá sản hoặc mất trắng tài sản.
- Về phía Thị trường: Động thái này giúp làm “sạch” tình trạng pháp lý của loạt dự án lớn tại một trong những thị trường du lịch trọng điểm. Khi các dự án này hoàn thành nghĩa vụ tài chính và được cấp phép đầy đủ, chúng sẽ trở thành nguồn cung hợp pháp, giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp.
Bài toán lớn nhất vẫn là xác định giá đất. Việc định giá hồi tố vào thời điểm giao đất nhiều năm trước là vô cùng phức tạp và nhạy cảm. Tuy nhiên, việc có sự tham gia của Kiểm toán Nhà nước và các đơn vị tư vấn độc lập được kỳ vọng sẽ tìm ra một mức giá hợp lý, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp, khép lại những sai phạm trong quá khứ.
The Olympia Capital sẽ tiếp tục theo dõi sát sao tiến trình định giá và thực hiện nghĩa vụ tài chính của các dự án này, một yếu tố sẽ tác động trực tiếp đến bức tranh tài chính của các doanh nghiệp liên quan và thị trường bất động sản Khánh Hòa.