Vừa qua, Hội đồng nhân dân (HĐND) thành phố Đồng Nai khóa I (nhiệm kỳ 2026 – 2031) đã chính thức biểu quyết thông qua nghị quyết phê duyệt chủ trương đầu tư dự án Trung tâm chính trị – hành chính thành phố. Với tổng mức đầu tư sơ bộ lên tới 15.000 tỷ đồng, đây không chỉ là một công trình hạ tầng công cộng đơn thuần, mà còn là một trong những dự án Đối tác Công tư (PPP) trọng điểm, tái định hình diện mạo kinh tế – đô thị của thành phố trực thuộc Trung ương này trong giai đoạn chuyển mình chiến lược.

Sự xuất hiện của tổ hợp hành chính tập trung quy mô 102,52 ha trên nền Khu công nghiệp (KCN) Biên Hòa 1 cũ đang đặt ra những bài toán kinh tế phức tạp về cấu trúc nguồn vốn, cơ chế thanh toán bằng quỹ đất theo hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT) và định hướng phát triển đô thị dựa trên giao thông công cộng (TOD).

1. Cấu trúc Và Quy Mô Tổng thể Của Siêu Dự án

Theo tờ trình từ Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố Đồng Nai, dự án được quy hoạch tại khu đất thuộc Khu vực 2, phường Trấn Biên, nằm trong KCN Biên Hòa 1 (hiện đang hoàn thiện các công đoạn giải phóng mặt bằng cuối cùng). Dự án sở hữu quy mô trên 102 ha, được định vị trở thành hạt nhân điều hành đồng bộ, hiện đại, phục vụ mục tiêu chuyển đổi số toàn diện, thiết lập trung tâm điều hành thông minh (IOC) và hệ thống cơ sở dữ liệu dùng chung.

Về mặt quy hoạch kiến trúc, tổ hợp chức năng bao gồm các hạng mục cốt lõi:

• Khối cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan Đảng và dân cư: Thiết kế quy chuẩn cao tối đa 10 tầng nổi và từ 1 đến 2 tầng hầm.
• Tòa nhà liên cơ quan các Sở, ban, ngành: Quy mô 8 tầng nổi, 1 tầng hầm nhằm tập trung toàn bộ các đầu mối quản lý chuyên ngành vốn đang phân tán.
• Tòa nhà hành chính công: Quy mô 3 tầng nổi, 1 tầng hầm phục vụ trực tiếp các thủ tục công trực tuyến và trực tiếp.
• Hạ tầng bổ trợ cao cấp: Trung tâm hội nghị quốc tế quy mô 1.500 chỗ ngồi, hệ thống bảo tàng lịch sử – văn hóa, quảng trường trung tâm và mạng lưới công viên sinh thái ven sông Đồng Nai.

Thời gian thực hiện dự án được ấn định rõ ràng từ quý III/2026 đến quý IV/2030. Tiến độ này đòi hỏi một tốc độ giải phóng mặt bằng khẩn trương và quy trình quản trị dòng vốn cực kỳ nghiêm ngặt từ cả phía chính quyền lẫn nhà đầu tư.

2. Bản Chất Hợp Đồng BT Và Cơ Chế Dòng Vốn Đầu Tư Đề Xuất

Dự án được lựa chọn triển khai theo loại hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT). Trong bối cảnh áp lực đầu tư công đối với các đô thị đang tăng mạnh, mô hình BT cho phép chính quyền huy động nguồn lực tài chính, năng lực quản trị dự án từ khu vực tư nhân mà không phải giải ngân trực tiếp nguồn ngân sách nhà nước trong giai đoạn xây dựng ban đầu. Nhà nước chỉ tiến hành nghiệm thu, tiếp quản công trình hoàn chỉnh và thực hiện nghĩa vụ thanh toán sau đó.

Đối tác đề xuất thực hiện dự án hiện tại là Công ty TNHH Đầu tư Big Gain. Theo hồ sơ đề xuất ban đầu, cấu trúc tài chính và cam kết rủi ro của doanh nghiệp được phân bổ như sau:

• Vốn tự có (Vốn chủ sở hữu): Cam kết góp tối thiểu 15% tổng mức đầu tư (tương đương khoảng 2.250 tỷ đồng).
• Vốn vay thương mại: Chiếm tối đa 85% tổng vốn đầu tư (tương đương khoảng 12.750 tỷ đồng).
• Biên độ tối ưu hóa chi phí: Nhà đầu tư cam kết giảm tối thiểu 5% giá trị hợp đồng xây lắp để tăng tính cạnh tranh cho hồ sơ đề xuất.

Mặc dù giảm bớt áp lực tài chính ngắn hạn cho ngân sách, hình thức BT luôn đi kèm với đòi hỏi khắt khe về việc cân đối lợi ích bằng tài sản công, cụ thể là quỹ đất đối ứng.

3. Bài Toán Thanh Toán: Đề Xuất Đổi 175 Ha Đất Vàng TOD

Trọng tâm thu hút sự chú ý của giới phân tích tài chính và bất động sản nằm ở phương án thanh toán. Phía nhà đầu tư Big Gain đã đưa ra một đề xuất cụ thể: thanh toán chủ yếu bằng quỹ đất có giá trị tương đương khoảng 14.988 tỷ đồng.

Quỹ đất được đề xuất là 175 ha tại Khu vực 3, phường Trấn Biên. Đây là khu đất sở hữu các lợi thế thương mại đặc biệt:

• Vị trí chiến lược: Nằm ngay cạnh dự án Trung tâm Hành chính mới, tiếp giáp trực tiếp với sông Cái và Quốc lộ 1A.
• Định hướng quy hoạch: Thuộc khu vực quy hoạch đô thị theo mô hình TOD (Transit Oriented Development) – phát triển đô thị gắn kết với các đầu mối giao thông công cộng trọng điểm. Trong tương lai, mô hình TOD này sẽ biến 175 ha thành khu phức hợp thương mại, dịch vụ, nhà ở có mật độ xây dựng cao, mang lại giá trị thặng dư cực lớn cho đơn vị phát triển.

Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, chính quyền thành phố Đồng Nai vẫn giữ một thái độ thận trọng về mặt pháp lý và kỹ thuật. Trong Dự thảo Nghị quyết và Báo cáo thẩm tra của Ban Kinh tế – Ngân sách HĐND thành phố, cơ quan nhà nước mới chỉ phê duyệt một nguyên tắc chung: “Thanh toán bằng quỹ đất và ngân sách nhà nước (nguồn thu từ đấu giá các quỹ đất công và nguồn vốn ngân sách thành phố Đồng Nai)”.

Điều này có nghĩa là, thành phố chưa đưa ra quyết định chấp thuận chính thức toàn bộ hay một phần diện tích 175 ha đất đối ứng theo đề xuất của Big Gain. Toàn bộ chi tiết về ranh giới quỹ đất, giá trị định giá chính thức và tỷ lệ cấu phần giữa đất/ngân sách sẽ chỉ được làm rõ, đàm phán cụ thể trong bước lập Báo cáo nghiên cứu khả thi (FS) tiếp theo.

4. Rủi Ro Hệ Thống Và Những Điểm Pháp Lý Cần Thận Trọng

Việc triển khai cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” quy mô lớn luôn là một bài toán nhạy cảm, đòi hỏi quy trình kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo vệ tài sản công và tuân thủ nghiêm ngặt hệ thống pháp luật Việt Nam (Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đất đai, Luật Ngân sách nhà nước).

Giới chuyên gia kinh tế chỉ ra 3 điểm cốt lõi cần giám sát chặt chẽ trong giai đoạn tiếp theo:

Thứ nhất: Điểm rơi thời gian và rủi ro định giá đất

Giá trị của quỹ đất đối ứng 175 ha phụ thuộc hoàn toàn vào hạ tầng xung quanh và tiến độ hoàn thành của chính Trung tâm hành chính. Nếu Nhà nước tiến hành xác định giá đất và tổ chức đấu giá, đền bù quá sớm khi hạ tầng chưa kết nối, giá trị đất sẽ bị đánh giá thấp, dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản công. Ngược lại, nếu quy trình đấu giá diễn ra minh bạch sau khi quy hoạch TOD được định hình rõ ràng, nguồn thu ngân sách mang lại sẽ tối ưu hơn rất nhiều.

Thứ hai: Năng lực thu xếp vốn của doanh nghiệp

Với tỷ lệ vốn vay lên tới 85% (12.750 tỷ đồng), dự án phụ thuộc rất lớn vào định giá tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Trong bối cảnh thị trường tài chính và các quy định về trần lãi suất vay có những biến động, việc đảm bảo dòng tiền giải ngân liên tục theo tiến độ xây dựng (2026 – 2030) là một thách thức lớn đối với doanh nghiệp đề xuất.

Thứ ba: Sự phù hợp với quy hoạch TOD và giải phóng mặt bằng

Khu vực 175 ha phụ cận sông Cái và Quốc lộ 1A yêu cầu một kế hoạch giải phóng mặt bằng phức tạp và nhất quán. Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư phải được thực hiện công khai, minh bạch, tránh tình trạng khiếu kiện kéo dài làm đình trệ tiến độ, phát sinh chi phí lãi vay trong suốt thời gian xây dựng (vốn là điểm nghẽn của nhiều dự án BT trước đây).

5. Xu Hướng Phát Triển Bất Động Sản Vùng Đô Thị Ven Sông

Nhìn từ góc độ dài hạn, việc di dời, chuyển đổi công năng hoàn toàn hơn 102 ha của KCN Biên Hòa 1 cũ để nhường chỗ cho Trung tâm hành chính, kết hợp với quỹ đất phát triển đô thị kế cận, là bước đi mang tính chiến lược. Nó giải quyết được bài toán ô nhiễm môi trường đô thị, đồng thời khai thác triệt để lợi thế cảnh quan ven sông Đồng Nai.

Sự hình thành của trục hành chính – thương mại mới này sẽ tạo ra một lực cầu dịch chuyển dân cư và dịch vụ rất lớn. Các phân khúc bất động sản quanh khu vực Trấn Biên như nhà ở thương mại chất lượng cao, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ gắn liền với các trạm trung chuyển TOD dự kiến sẽ chứng kiến một làn sóng thiết lập mặt bằng giá trị mới.

Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư tổ chức và cá nhân, việc theo dõi sát sao các điều khoản đàm phán cuối cùng trong hợp đồng BT giữa UBND thành phố và nhà đầu tư tại bước phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi mới là yếu tố tiên quyết để đánh giá chính xác dư địa và tính an toàn của dòng vốn đầu tư vào khu vực phụ cận này.

The Olympia Capital – Nơi tri thức kiến tạo tương lai!