Thị trường bất động sản Đà Nẵng vừa ghi nhận động thái mới về nguồn cung khi Sở Xây dựng thành phố chính thức xác nhận đủ điều kiện giao dịch thương mại cho 1.237 căn hộ thuộc tổ hợp dự án Capital Square ven sông Hàn. Mặc dù văn bản này giải tỏa “nút thắt” pháp lý quan trọng nhất cho chủ đầu tư, song hồ sơ dự án vẫn tồn tại các yếu tố cần thẩm định kỹ lưỡng về cấu trúc thế chấp ngân hàng và lịch sử kỹ thuật hạ tầng trước khi dòng vốn đầu tư được giải ngân.
1. CHI TIẾT CẤP PHÉP VÀ QUY MÔ NGUỒN CUNG
Theo văn bản từ cơ quan chức năng, hai dự án thành phần tại phường An Hải đã hoàn tất các thủ tục cần thiết để bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản. Cụ thể:
- Tại dự án Khu đô thị Capital Square 3 (Chủ đầu tư: CTCP Bất động sản SIH): Cấp phép thương mại cho 500 căn hộ thuộc khối tháp MAT 8-9. Tổng quy mô toàn dự án là 1.710 căn, trong đó giới hạn sở hữu cho người nước ngoài là 512 căn.
- Tại dự án Khu đô thị Capital Square 2 (Chủ đầu tư: Công ty TNHH Mega Assets): Cấp phép thương mại cho 737 căn hộ thuộc các tòa tháp 2.1, 2.5 và 2.7. Tổng quy mô toàn dự án là 1.681 căn, giới hạn sở hữu cho người nước ngoài là 502 căn.
Động thái này đưa hơn 1.200 đơn vị nhà ở vào quỹ hàng sơ cấp của Đà Nẵng trong bối cảnh thị trường đang tìm kiếm các sản phẩm có pháp lý sạch.
2. HIỆN TRẠNG TÀI CHÍNH: LƯU Ý VỀ NGHĨA VỤ GIẢI CHẤP
Dữ liệu công bố cho thấy, để phát triển dự án, chủ đầu tư Capital Square 2 đang sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua việc thế chấp hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Đông Nam Á (SeABank) (Hợp đồng thế chấp ký ngày 11/11/2024).
Góc nhìn The Olympia Capital: Việc thế chấp quyền sử dụng đất là nghiệp vụ tài chính thông thường. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý đối với người mua nhà sẽ phát sinh nếu chủ đầu tư không thực hiện giải chấp trước khi ký Hợp đồng mua bán (HĐMB). Nhà đầu tư cần yêu cầu văn bản xác nhận giải chấp hoặc văn bản đồng ý của ngân hàng cho phép bán từng căn hộ cụ thể để đảm bảo quyền lợi sở hữu về sau.
3. HỒ SƠ KỸ THUẬT VÀ QUẢN TRỊ RỦI RO
Trong lịch sử thi công, dự án Capital Square 3 từng ghi nhận các sự cố địa kỹ thuật gây ảnh hưởng đến hạ tầng giao thông khu vực (sụt lún tại đường Nguyễn Công Trứ và nứt mặt đường Ngô Quyền). Các sự cố này đã được khắc phục và dự án được phép tiếp tục triển khai.
Tuy nhiên, với đặc thù địa chất ven sông Hàn và quy mô xây dựng cao tầng, yếu tố kỹ thuật này đặt ra yêu cầu giám sát chặt chẽ về chất lượng kết cấu móng và hầm. Đây là tham số rủi ro kỹ thuật mà các đơn vị định giá và nhà đầu tư dài hạn cần đưa vào mô hình phân tích.
4. NHẬN ĐỊNH THỊ TRƯỜNG
Việc 1.237 căn hộ được “bật đèn xanh” mở bán là tín hiệu tích cực về mặt thủ tục hành chính tại Đà Nẵng. Nguồn cung này sẽ kiểm chứng sức mua thực tế của phân khúc hạng sang tại miền Trung trong năm 2026. Mặc dù vị trí ven sông Hàn là lợi thế cạnh tranh tuyệt đối, nhưng tính thanh khoản sẽ phụ thuộc lớn vào năng lực hoàn thiện pháp lý cuối cùng (ra sổ) và cam kết tiến độ xây dựng của chủ đầu tư sau các sự cố kỹ thuật trước đó.’
Để cập nhật thêm phân tích kinh tế, tài chính và bất động sản, hãy theo dõi The Olympia Capital – nền tảng truyền thông chuyên sâu về các chủ đề Kinh tế – Xã hội, Bất động sản, Tài chính – Tiền tệ, Lịch sử – Quân sự. Đăng ký nhận bản tin miễn phí để không bỏ lỡ thông tin mới nhất!