Ngày 1/1/2026 đánh dấu cột mốc quan trọng khi các quy định mới thi hành Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, tác động sâu rộng đến cơ cấu giá thành và hành lang pháp lý của thị trường bất động sản. The Olympia Capital tổng hợp và phân tích 4 nhóm quy định cốt lõi mà nhà đầu tư và doanh nghiệp cần lưu ý.

1. Áp Dụng Bảng Giá Đất Mới: Chuyển Dịch Sang Nguyên Tắc Thị Trường

Từ ngày 1/1, hệ thống bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 (đã được gia hạn đến 31/12/2025) chính thức hết hiệu lực. Thay vào đó, các địa phương áp dụng bảng giá đất lần đầu theo Luật Đất đai 2024.

• Nguyên tắc định giá: Bảng giá mới được xây dựng căn cứ trên nguyên tắc thị trường, loại bỏ khung giá đất cũ. Cơ chế này cho phép sửa đổi, bổ sung linh hoạt khi giá đất trên thị trường có biến động.
• Thực tế triển khai: Ghi nhận tại các địa phương đã công bố bảng giá mới (Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Hải Phòng…), mức giá đều có xu hướng điều chỉnh tăng mạnh.
  • Tại Hà Nội: Khu vực ngoại thành (Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng) ghi nhận mức tăng dao động 24-26%.
  • Tại Bình Dương (cũ): Một số khu vực ghi nhận mức tăng cao nhất gấp 8 lần so với quy định hiện hành.

Nhận định từ The Olympia Capital: Việc bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ làm tăng tính minh bạch, hạn chế cơ chế “hai giá”. Tuy nhiên, tác động trực tiếp là sự gia tăng của chi phí tài chính đầu vào (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế chuyển nhượng). Điều này dự báo sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới cho các dự án sơ cấp ra mắt trong giai đoạn 2026-2027.

2. Cơ Chế Tính Tiền Sử Dụng Đất: Giảm Tải Cho Nhu Cầu Chuyển Đổi (Từ 2026)

Nghị quyết tháo gỡ khó khăn thi hành Luật Đất đai mới đã quy định cụ thể mức giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở (thổ cư), áp dụng từ đầu năm 2026. Đây là thay đổi quan trọng về nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình và cá nhân.

Chi tiết mức thu tiền sử dụng đất chênh lệch:

1. Trong hạn mức giao đất ở: Người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp.
2. Vượt hạn mức (nhưng không quá 1 lần hạn mức): Người dân nộp 50% phần chênh lệch.
3. Vượt trên 1 lần hạn mức: Phải nộp 100% phần chênh lệch (theo quy định hiện hành).

Lưu ý: Chính sách ưu đãi này áp dụng một lần cho hộ gia đình, cá nhân tính trên một thửa đất và gắn liền với hạn mức giao đất ở tại địa phương.

Tác động: Quy định này tạo động lực lớn cho việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất tại các khu vực ven đô, hỗ trợ nhóm nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, giới hạn về số lần áp dụng và hạn mức đất sẽ ngăn chặn tình trạng gom đất nông nghiệp số lượng lớn để “lách luật” chuyển đổi giá rẻ.

3. Bổ Sung 3 Trường Hợp Nhà Nước Thu Hồi Đất

Từ 1/1, hành lang pháp lý về thu hồi đất được mở rộng để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội, cụ thể hóa 3 trường hợp mới:

1. Dự án đặc thù: Thu hồi đất để thực hiện dự án Khu thương mại tự do hoặc các dự án nằm trong Trung tâm tài chính quốc tế.
2. Cơ chế “75% đồng thuận”: Đối với các dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, HĐND cấp tỉnh sẽ xem xét thông qua việc Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại để giao cho chủ đầu tư hoàn thiện dự án.
3. Xử lý tài sản công/BT: Thu hồi để tạo quỹ đất thanh toán cho các hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT), cho thuê đất hoặc tiếp tục sản xuất kinh doanh.

Góc nhìn đầu tư: Cơ chế “75%” là chìa khóa tháo gỡ cho hàng loạt dự án đang “đắp chiếu” vì vướng mắc giải phóng mặt bằng da beo. Đây là tín hiệu tích cực cho các doanh nghiệp bất động sản đang nắm giữ quỹ đất lớn nhưng bị tắc nghẽn pháp lý nhiều năm qua.

4. Chính Sách Thuế Đất Nông Nghiệp: Gia Hạn Miễn Thuế Thêm 5 Năm

Nghị quyết mới đã thông qua việc kéo dài thời gian miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2030 (gia hạn thêm 5 năm).

• Đối tượng hưởng lợi: Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp.
• Điều kiện loại trừ: Trường hợp Nhà nước giao đất nhưng tổ chức, cá nhân không trực tiếp sử dụng mà cho đơn vị khác thuê lại để sản xuất, sẽ phải nộp 100% thuế đất nông nghiệp trong thời gian chưa bị thu hồi.

Kết Luận: Cơ Hội Và Thách Thức Cho Thị Trường Bất Động Sản 2026

Các quy định mới từ 1/1/2026 mang tính hai mặt: tăng minh bạch và hỗ trợ người dân, nhưng cũng đẩy chi phí lên cao, có thể làm chậm thanh khoản thị trường trong quý I/2026. Tại The Olympia Capital, chúng tôi tin rằng đây là cơ hội để nhà đầu tư thông minh tối ưu hóa dòng vốn bằng cách đa dạng hóa danh mục và tuân thủ pháp luật nghiêm ngặt.

Để cập nhật thêm phân tích kinh tế – tài chính, bất động sản, hãy theo dõi The Olympia Capital trên các nền tảng mạng xã hội hoặc đăng ký newsletter miễn phí. Chúng tôi cam kết mang đến nội dung chất lượng cao, giúp bạn xây dựng tài sản bền vững.