The Olympia Capital | Dự thảo tờ trình về bảng giá đất lần đầu của Hà Nội, dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2026, đang “làm nóng” thị trường với đề xuất tăng 2-26% so với hiện hành, đưa mức giá cao nhất lên tới 702 triệu đồng/m2. Động thái này, cùng với việc TP.HCM và nhiều tỉnh thành đã tăng mạnh giá đất, đặt ra một bài toán vĩ mô: Việc “định giá lại” nguồn lực đất đai sẽ tác động thế nào đến dòng vốn, chi phí đầu vào của nền kinh tế, và đặc biệt là mục tiêu “hạ nhiệt” giá nhà?
1. “Sóng” Tăng Giá Đất Trên Toàn Quốc
Không chỉ riêng Hà Nội, một làn sóng điều chỉnh bảng giá đất đang diễn ra mạnh mẽ:
- TP.HCM: Bảng giá đất điều chỉnh tăng từ 4 – 38 lần, mức cao nhất đạt 687,2 triệu đồng/m².
- Bắc Giang: Tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ, cao nhất 120 triệu đồng/m².
- Hải Phòng: Có nơi ghi nhận mức tăng lên đến 373% so với bảng giá cũ.
Về bản chất, bảng giá đất là chi phí “đầu vào” của mọi dự án bất động sản (BĐS). Nó là cơ sở để nhà nước tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường, và các loại thuế liên quan. Khi chi phí đầu vào này tăng, việc giá bán nhà bị đẩy lên là điều tất yếu.
2. Góc Nhìn Chuyên Gia: “Đổ Thêm Dầu Vào Lửa”?
Dự thảo của Hà Nội ngay lập tức vấp phải nhiều ý kiến lo ngại từ giới chuyên gia, những người cho rằng thời điểm và mức tăng là chưa phù hợp.
TS. Trần Xuân Lượng (Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường BĐS Việt Nam) nhận định việc này “chẳng khác nào đổ thêm dầu vào lửa”, đi ngược lại chỉ đạo của Thủ tướng về kiểm soát giá nhà đất và sẽ đẩy mặt bằng giá BĐS tiếp tục leo thang.
TS. Nguyễn Văn Khôi (Đại diện Hiệp hội BĐS VN – VNREA) cảnh báo về áp lực lên chi phí đầu tư công. Khi chi phí đất đai tăng, các dự án hạ tầng trọng điểm có nguy cơ “đội vốn”, vượt dự toán, gây khó khăn cho cân đối ngân sách.
3. Phân Tích Tác Động Vĩ Mô Đến Dòng Vốn
Phong cách của The Olympia Capital là nhìn vào tác động vĩ mô. Việc tăng bảng giá đất không chỉ ảnh hưởng đến một dự án BĐS, nó tác động đến 3 dòng vốn lớn:
a. Dòng Vốn FDI và Sức Cạnh Tranh Quốc Gia
Ông Nguyễn Quốc Hiệp (Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam) đưa ra cảnh báo sắc sảo: Lợi thế thu hút đầu tư của Việt Nam đang dựa trên 3 trụ cột: nhân công rẻ, giá đất hợp lý, và logistics thuận lợi.
Hiện tại, chi phí lao động ngày càng tăng. Nếu chúng ta tiếp tục mất đi lợi thế “giá đất hợp lý”, sức hấp dẫn FDI, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất (vốn cần nhiều đất cho cụm công nghiệp), sẽ bị xói mòn nghiêm trọng. Tỷ lệ lấp đầy 80-90% ở các cụm công nghiệp hiện nay có thể bị đe dọa.
b. Dòng Vốn Đầu Tư Công
Như phân tích của TS. Khôi, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tăng cao sẽ khiến tổng mức đầu tư các dự án hạ tầng (giao thông, đô thị) phình to. Điều này đặt áp lực trực tiếp lên ngân sách nhà nước và có thể làm chậm tiến độ giải ngân vốn đầu tư công – một trong những động lực tăng trưởng chính của kinh tế.
c. Dòng Vốn Vào Thị Trường BĐS (và “Giấc Mơ An Cư”)
VNREA lo ngại chi phí đầu tư tăng sẽ khiến nguồn cung nhà ở tiếp tục giảm, đặc biệt là các dự án ở ngoại thành (vốn được kỳ vọng là nơi phát triển nhà ở vừa túi tiền).
TS. Cấn Văn Lực (Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng) khẳng định điều chỉnh giá đất là tất yếu, nhưng phải hài hòa lợi ích. Ông nhấn mạnh: “Nhà nước cần thu đúng, thu đủ nhưng không thể đánh đổi bằng việc đẩy chi phí sinh hoạt và giá nhà lên cao“.
4. Lập Luận Phản Biện: Giá Nhà Sẽ Không Tăng “Sốc”?
Tuy nhiên, cũng có góc nhìn ủng hộ việc đưa giá đất về sát thị trường.
Ông Nguyễn Anh Quê (Ủy viên Ban Chấp hành VNREA) cho rằng tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 15-30% giá bán nhà. Do đó, dù giá đất tăng thì giá nhà sẽ không tăng quá mạnh.
Theo ông Quê, giá nhà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như: lãi vốn, kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư, chi phí nguyên vật liệu, và yếu tố đầu cơ. Hơn nữa, bảng giá đất Hà Nội đề xuất vẫn đang thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường thực tế.
5. Kiến Nghị Giải Pháp: Cần Lộ Trình và “Cơ Chế Hai Tầng”
Trước bài toán hóc búa này, các chuyên gia đề xuất giải pháp để tránh “gây sốc” cho thị trường:
- Cơ chế hai tầng (TS.KTS Hoàng Hữu Phê): Áp dụng tầng 1 là giá đất quản lý Nhà nước tăng dần theo lộ trình ổn định; tầng 2 là giá đất cụ thể linh hoạt theo hệ số K phản ánh đúng biến động thị trường.
- Đồng bộ chính sách (Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh): Phải điều chỉnh đồng bộ hệ thống pháp luật về thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.
- Dữ liệu và Thời điểm (TS. Trần Xuân Lượng): Việc định giá đất hiện còn “cảm tính”. Cần tạm hoãn, chờ hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, định giá khoa học và đồng bộ chính sách thuế.
Phần Kết – Góc nhìn của The Olympia Capital
Việc đưa giá đất về tiệm cận thị trường là một xu thế tất yếu để sử dụng hiệu quả nguồn lực quốc gia và tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, dự thảo của Hà Nội, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, đang đặt ra bài toán cân não: làm sao để tăng nguồn thu mà không “gây sốc” cho doanh nghiệp, không làm xói mòn lợi thế thu hút vốn FDI và không tước đi cơ hội an cư của người dân.
Chìa khóa nằm ở lộ trình, thời điểm áp dụng và sự đồng bộ của chính sách thuế. Nếu chỉ tăng giá đất đơn lẻ mà chưa hoàn thiện các sắc thuế liên quan, tác dụng có thể đi ngược lại mục tiêu bình ổn thị trường.
The Olympia Capital sẽ tiếp tục theo dõi và phân tích sâu về tác động của chính sách này đến dòng vốn đầu tư trong các bài viết tiếp theo.